La caducidad de la carga urbanística

La caducidad de la carga urbanística.

JOAQUIN JUAREZ TERCERO

ARQUITECTO-LICENCIADO EN DERECHO

 

 1.- INTRODUCCIÓN. LEGISLACIÓN DE APLICACIÓN

Utilizaremos en este artículo la siguiente legislación:

En cuanto a legislación estatal:

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, LSRU, que es una legislación estatal.

Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias del Reglamento para la  ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística

En cuanto  a legislación autonómica, utilizaremos en este artículo la de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha:

Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, modificado en 2014, LOTAU

Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, RAE

También utilizaremos  la Resolución de 31 de enero de 2014 de la Dirección General de los Registros y el Notariado, en adelante DGRN, publicada en el BOE de 19 de febrero de 2014

 

2.- DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO INCLUIDOS EN UNA ACTUACIÓN URBANIZADORA.

El Art 13.2.b LSRU, reconoce a los propietarios de suelos incluidos en una unidad de actuación  el derecho a  participar en las actuaciones urbanizadoras, en proporción a su aportación de suelo. Dentro de cada una de estas unidades se pretende la  equidistribución, entre los propietarios del suelo, de las cargas y beneficios que se obtengan con la actuación y que la sociedad participe en las plusvalías que se generen.

En correlación con los derechos, el Art. 18 LSRU delimita  los deberes que deben cumplir  los propietarios de suelo incluido en  un proceso de transformación urbanizadora, y  que se concretan en lo  siguiente:

1.- Entregar a la administración competente, aquellos suelos incluidos dentro de la unidad para los que el planeamiento urbanístico reserve los usos de viales, zonas verdes  espacios libres y dotaciones públicas

2.- Entregar el suelo, libre de cargas de urbanización  y con destino al patrimonio público de suelo  como parte de un porcentaje establecido sobre el suelo edificable.

3.- Costear y en su caso ejecutar las obras de urbanización necesarias así como la conexión con lo redes generales de servicios urbanos. Estas obras junto con el suelo en el que se sitúen, deberán ser entregadas a la administración competente

4.- Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Para el ámbito territorial de Castilla-La Mancha, estos deberes  y porcentajes se configuran en su legislación urbanística propia, LOTAU y Reglamentos de desarrollo.

La LOTAU delimita estos deberes, al regular los proyectos de reparcelación, según lo previsto por el Art. 92 LOTAU, y Art. 32  del Reglamento de la Actividad de Ejecución. La finalidad de los mismos es conseguir los siguientes objetivos:

1.-La justa distribución de los beneficios y cargas derivados de la ejecución de la ordenación urbanística prevista para la Unidad de Actuación

2.-La localización del aprovechamiento urbanístico de la Unidad de Actuación en suelo apto para la edificación, conforme al planeamiento que es asumido por el Programa de Actuación Urbanizadora.

3.-La adjudicación a la Administración Municipal de los terrenos destinados a dotaciones públicas

4.-La obtención de suelos lucrativos para el Patrimonio Público de Suelo.

5.-La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en función de los derechos de éstos, de las parcelas originarias por las parcelas resultantes de la reparcelación

6.-El pago por los adjudicatarios de los costes de urbanización y gestión. Las fincas resultantes  quedaran afectadas por una carga urbanística, provisional, para el pago de estos  costes,  que se hará constar en el Registro de la Propiedad.

 3.- LA CARGA URBANÍSTICA

Todos los gastos de urbanización, como ya se ha dicho anteriormente,  correrán  a cargo de los propietarios de los terrenos comprendidos en una unidad de actuación.

Será necesario calcular el valor de todas las actuaciones que sea necesario realizar para el desarrollo de la unidad de actuación, según el Art. 115 LOTAU, hasta completar la dotación de servicios urbanísticos necesario para que las parcelas adquieran la plena condición de solar, y se adjudique a cada propietario su aprovechamiento apropiable, materializado en un solar concreto, o cuota parte de solar, que será inscrito en el Registro de la  Propiedad.

Las parcelas resultantes, sobre las que se materializará el aprovechamiento lucrativo que se asigne a los propietarios de suelo, quedarán afectadas al pago de una cuota de urbanización.

A esta cuota de urbanización la denominaremos carga urbanística.

4.-  LA CARGA URBANÍSTICA TIENE CARÁCTER DE CARGA REAL

 4.1.- Su carácter de carga real

La carga urbanística o cuota de urbanización tiene carácter de carga real y deberá inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Como toda obligación de carácter real, los obligados a su cumplimiento serán los titulares iniciales del dominio sobre las parcelas de resultado y los sucesivos adquirentes, siempre que esté vigente dicha afección.

 El Art. 18.6 LSRU, configura a esta cuota como una garantía real,  afecta al cumplimiento de los deberes que deben cumplir los propietarios de suelo  incluidos en una actuación de transformación urbanística.

Deberes que se entiende cumplidos cuando la Administración actuante, generalmente local, efectúa la recepción de las obras de urbanización proyectadas y ejecutadas.

4.2.- Inscripción en el Registro de la Propiedad

En el Art. 23.6 LSRU, se determina que una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación de equidistribución de cargas y beneficios se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad[1].

El Art. 65.1.a) LSRU[2], establece que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las garantías reales derivadas de la obligación que afecta a los propietarios de los terrenos, titulares de las fincas de resultado, de ejecutar y/o conservar las obras de urbanización. Conservación que alcanza hasta su entrega y recepción definitiva por parte de la Administración.

El Art 119.4.b).2 LOTAU[3], establece igualmente que la cuota de urbanización que correspondan a cada parcela, se inscribirán en el Registro de la Propiedad, con el carácter de carga real.

Según el Art 66[4] RAE, las fincas resultantes de la reparcelación, y por tanto sus propietarios, deben responder del pago de los gastos de urbanización, quedando afectadas , con carácter de obligación real al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se le termine asignando en la cuenta de liquidación provisional recogida en el proyecto de reparcelación aprobado y en la cuenta de liquidación definitiva , una vez terminadas y recibidas todas las obras necesarias para llevar a cabo la reparcelación

Es la carga urbanística que se anota en cada una de las hojas  de las fincas registrales resultantes de la reparcelación.

Lógicamente no será necesario efectuar dicha anotación  registral, cuando se asegure el  pago de la carga urbanística  mediante otro tipo de garantías legalmente previsto, pensemos por ejemplo en la constitución de una fianza por un importe igual o superior a la carga urbanística.

4.3.- Carga urbanística provisional y definitiva

La carga que se inscribe como obligación real, por la que la parcela de resultado queda afectada al cumplimiento de las obligaciones de urbanizar, y que se produce una vez alcanzada la firmeza en vía administrativa del proyecto de reparcelaciones, es la denominadas carga urbanística provisional.

En este momento todavía no puede saberse cual será el coste final de las actuaciones urbanizadoras, pueden aparecer imprevistos en la ejecución de las obras proyectadas  que ocasionen un incremento de sus costes o  la Administración,  de manera motivada pude acordar reformas sobre las obras públicas inicialmente aprobadas o incluso podrían aparecer nuevos derechos  no compatibles con el planeamiento, que fuese necesario indemnizar.

Una vez terminadas las obras de urbanización de la unidad de actuación, se efectuará la liquidación definitiva[5], que solo tendrá efectos económicos para los titulares de las parcelas resultantes, por lo que no podrá producirse una alteración de la titularidad de los mismos.

Esta liquidación definitiva podrá coincidir en cuantía monetaria con la provisional inicial, cosa sumamente improbable o sufrir una modificación, generalmente al alza.

En esta cuenta se valoraran las obras realmente ejecutadas de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado por la Administración, y aquellas obras imprevistas o que con posterioridad hayan sido necesarios realizar por así haberlo requerido la Administración actuante.

Esta liquidación definitiva deberá ser controlada por la Administración actuante, por cuanto en última instancia, no deja de ser sino la valoración de unas obras públicas que  han debido ser aprobadas y que en definitiva deberán ser recibidas por la Administración, para su uso, explotación y mantenimiento.

Conviene recordar aquí el Art. 118 LOTAU, que regula las relaciones entre el urbanizador y los propietarios de los terrenos y que en su apartado 8 dice que el propietario que contribuya a los gastos de urbanización podrá exigir al urbanizador que  actúe con la diligencia de todo buen empresario, imponiendo a la Administración la obligación de que supervise la ejecución de las obras en los términos previstos por la Ley.

Entendemos que sería de aplicación todo lo previsto en la legislación de contratos con los entes públicos.

 4.4.- Cancelación de la carga urbanística.

La cancelación de esta afección, carga urbanística, se podrá efectuar aportando al Registro de la Propiedad, certificación expedida por la Administración actuante una vez efectuada la recepción, entendemos que definitiva, de las obras de urbanización y haber sido abonados todos los gasto de urbanización correspondientes.

Esta afección como se dirá más adelante, también podrá cancelarse por caducidad, por el mero trascurso del tiempo previsto por la ley desde su inscripción registral.

4.5.- Retribución del agente urbanizador.

La LOTAU en su Art, 119, regula la manera de retribuir al agente urbanizador los costes necesarios para ejecutar las obras e indemnizaciones recogidas en el proyecto de reparcelación aprobado por la Administración,  que deberá estar  incluido dentro de la documentación del programa de Actuación Urbanizadora, PAU.

 

 5.- SUBROGACIÓN DE LAS CARGAS DE LAS PARCELAS INICIALES EN LAS PARCELAS DE RESULTADO.

 5.1.- Subrogación de las parcelas iniciales en las parcelas de resultado

El Art 23 LSRU[6], establece la subrogación de las parcelas iniciales en las nuevas parcelas que se hayan configurado en el proyecto de reparcelación, y la extinción de los derechos reales que afecten a las parcelas iniciales y que sean incompatibles con el planeamiento.

En el mismo sentido el Reglamento de la Actividad de Ejecución de la LOTAU, establece que la aprobación de la reparcelación produce como consecuencia, la subrogación de las parcelas iniciales  por las nuevas resultantes del proyecto de reparcelación, Art. 63 RAE[7].

Los derechos y cargas de las  antiguas parcelas, siempre que no sean incompatibles con el planeamiento, serán asumidos en las mismas condiciones por las correlativas fincas resultantes.

5.2.- Extinción de los derechos incompatibles con el planeamiento urbanístico.

Aquellos derechos, que afecten a las parcelas iniciales, que sean incompatibles con la reparcelación y por tanto con el planeamiento, se extinguirán, debiendo ser indemnizados su titulares. Su valoración patrimonial se incluirá en la  cuenta de valoración para determinar la cuantía total de la carga urbanística, en concepto de indemnizaciones.

Pensemos por ejemplo en una edificación que cuente con todos los permisos administrativos y que deba ser demolida para llevar a cabo lo previsto por el planeamiento o por la reparcelación aprobada. Será necesario proceder a la valoración de  los costes de esa edificación, valor de reposición,  los gastos de demolición y los costes derivados del cese de actividad económica si existiese.

6.- LA CADUCIDAD DE LA CARGA URBANÍSTICA.

6.1.- El Reglamento de Ejecución de La Ley Hipotecaria

El Art. 19 del Reglamento de Ejecución de La Ley Hipotecaria, RELH, establece la afección de las fincas de resultado, que deben soportar la obligación de urbanizar  y los demás deberes que traigan causa del proyecto, de reparcelación o urbanización y de la legislación urbanística.

Esta afección, como ya se ha dicho, se inscribirá en el Registro de la Propiedad, en la hoja de cada finca de resultado, indicándose que queda afecta al pago del saldo de la liquidación definitiva de la cuenta del proyecto.

Esta obligación de carácter real, establecida ex lege por distintos cuerpos legales, no puede perdurar indefinidamente en el tiempo, por lo que parece lógico que se prevean unos plazos de caducidad o de prescripción.

Parece lógico que el urbanizador o la Administración no pueden mantener sine die esta carga, inscrita en un registro público, limitando los legítimos derechos de los propietarios o de terceros adquirentes de estos terrenos.

El Art. 20 [8] RELH, fija un plazo de caducidad[9], que no de prescripción, de siete años  a contar desde la fecha en que se produjo la inscripción registral de la primera cuota, la correspondiente a la cuenta de liquidación provisional, que como se ha dicho, no pudo hacerse antes de que hubiese alcanzado firmeza la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación.

Si  durante el trascurso de ese periodo de siete años, se hubiese efectuado la liquidación definitiva, la caducidad se producirá por el trascurso de un nuevo plazo de otros dos años a contar desde la inscripción de la cuenta de liquidación definitiva.

Pero este último plazo en ningún caso debe considerarse un prorroga o un nuevo plazo a añadir a los siete inicialmente fijados. Si la cuenta de liquidación definitiva se inscribe trascurridos tres años desde la inscripción de  la provisional, el plazo final de caducidad se podría alargar los dos años mencionados, con lo que tendríamos un plazo de caducidad final de cinco años.

Pero si la cuenta definitiva se inscribe trascurridos seis años, el plazo total de caducidad final será de siete años, no el resultado de añadir otros dos años  a los seis ya trascurridos en el momento de su inscripción registral.

En definitiva el periodo máximo de tiempo que deberá trascurrir para que se produzca la caducidad de la carga urbanística no podrá ser nunca mayor de siete años desde la fecha originaria de la afección, se haya procedido o no a la inscripción de la cuota de liquidación  definitiva.

6.2.- La Resolución de 31 de enero de 2014 de la  Dirección General de los Registros y del Notariado.

La Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de 31 de enero de 2014,  señala de acuerdo con lo previsto en la legislación, el carácter de obligación real de la afección urbanística.

El Fundamento de Derecho 4 de dicha Resolución, reconoce la competencia estatal para determinar el plazo de caducidad de acuerdo con las competencias materiales que el Art 149.1.8ª de la Constitución Española, reserva al legislador estatal, por lo que  estos plazos se aplicaran con independencia de lo que prevean las legislaciones autonómicas.

En el Fundamento de Derecho 5 de dicha Resolución, se justifica la duración de este plazo, el hecho  de que esta carga real caduque a los siete años, al interpretar que el legislador ha considerado que este es un plazo suficientemente amplio  para que la Administración en los procedimientos urbanizadores ejecutados por gestión directa o el agente urbanizador en los procedimientos de gestión indirecta, puedan realizar todas las operaciones administrativas, técnicas y de ejecución de obras, para que los terrenos incluidos en una unidad de actuación  adquieran la condición de suelo urbanizado o suelo urbano, y por tanto las parcelas resultantes dispongan de todos los servicios urbanístico necesarios para adquirir la condición  de solar susceptible de soportar una edificación.

O en otras palabras, se considera un plazo suficiente para que se hayan realizado todas las operaciones de equidistribución de cargas y beneficios entre los propietarios y se hayan entregado a la sociedad la parte de las plusvalías que según la ley le corresponden.

Como sabemos, esto no siempre es así.

La fecha para computar este plazo de caducidad, según dicha Resolución, es desde la fecha de  inscripción de la afección.

6.3.- Obligación personal

En el  mismo Fundamento de Derecho 5, se dice que la  extinción por caducidad , trascurrido el plazo de siete años, de la obligación real que afecta a las fincas inscritas no significa que se extinga la obligación legal que obliga al propietario a soportar todos los gastos necesarios para la completa transformación de un suelo rústico en urbanizado.

Esa  obligación sigue existiendo, pero entendemos que ya no nos encontramos ante una obligación real, que sigue al bien y a los sucesivos propietarios del mismo, en cuanto que  esta inscrita en un registro público.

Nos encontramos ante una obligación de carácter personal, que será exigible a los propietarios iniciales de parcelas o titulares de derechos, que aceptaron los términos del PAU y en particular los  recogidos en la correspondiente Proposición Económico Administrativa aprobada por la Administración actuante.

Con lo cual, entendemos, que los terceros adquirentes, quedarían exentos de la obligación de contribuir a soportar las cargas urbanísticas, en cuanto obligación real caducada, y solo podría exigírseles en cuanto obligación personal, si así se estableció en su día en el contrato de compraventa.

Lo anterior tampoco impediría que los propietarios iniciales pudieran exigir compensaciones patrimoniales al agente urbanizador por el incumplimiento de las condiciones aprobadas en el PAU, al que ellos se adhirieron en su día, y a la Administración actuante en cuanto responsable subsidiario del agente urbanizador.

7.- CONCLUSIONES

7.1.- La prolongación en el tiempo del proceso urbanizador como consecuencia de la burbuja inmobiliaria

El plazo de caducidad obliga a que tanto la Administración como el agente urbanizador actúen con la diligencia necesaria para no alargar innecesariamente la tramitación del proceso, la diligencia de un buen empresario que dice la LOTAU en su Art. 118, concepto jurídico  indeterminado al que no dedica mayor precisión.

Por otra parte obliga a la Administración a que una vez aprobada la cuenta de liquidación definitiva, requiera a los obligados para que efectúen la cancelación de los costes de urbanización pendientes, derivados de dicha liquidación.

Si durante la época de la burbuja inmobiliaria todos los procesos de reparcelación se llevaron a cabo con inusitada rapidez, fruto de la necesidad de disponer en el mercado del suelo urbano necesario para poder edificar y satisfacer las demandas de la sociedad, con la llegada de la crisis del sector, se ha producido una paralización de los procesos que estaban iniciados y que en muchos casos ha dado lugar incluso a la revocación de las adjudicaciones a los agentes urbanizadores.

Todo lo cual ha dejado en una situación de indefensión a los propietarios de parcelas resultantes, que en muchos casos ya han pagado parte de la carga provisional, y  que ven como el agente urbanizador ha paralizado el desarrollo de la unidad al tiempo que la Administración, responsable subsidiaria de dicha ejecución,  alarga los plazos para resolver la situación y en definitiva incumple con sus obligaciones.

En parecida situación se encontrarían los terceros adquirentes, que ven además como las fincas que adquirieron a propietarios iniciales, en muchos casos libres de carga pues estos propietarios se comprometían a asumir los costes de la urbanización pendiente de ejecutar, se encuentran gravadas con una carga urbanística inscrita en el Registro de la Propiedad.

Parece lógico que  se prevea legalmente su cancelación por caducidad, tal y como hemos expuesto anteriormente.

7.2.- El impuesto de bienes inmuebles, I.B.I.

No ha sido menos problemático la utilización, que la Administración ha hecho, de la clasificación urbanística de un suelo  para su valoración a efectos catastrales y posterior cobro del correspondiente impuesto de bienes inmuebles.

Es el problema de innumerables sectores de suelo urbanizable, cuyo desarrollo no se ha llegado a programar, pero en donde los propietarios de los terrenos son sometidos a la carga de pagar el impuesto de bienes inmuebles, como si  fueran suelos ya programados o en fase de urbanización.

En su voraz afán recaudatorio, la Administración no ha tenido ningún problema en gravar las expectativas y no los valores reales del terreno, no teniendo únicamente en cuenta  la situación en que se encuentra ese suelo en el momento del devengo del impuesto.

Afortunadamente esta situación ha venido a ser reconducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de mayo de 2014, en la que establece en lineas generales que un suelo urbanizable no programado debe ser considerado a  efectos de valoración catastral como un suelo rústico.

La Sentencia anteriormente mencionada, viene a decir que a los efectos de la calificación catastral de un suelo como urbano, no  pueden considerarse como “urbanos” unos terrenos que, a pesar de estar incluidos en un ámbito sectorizado o delimitado, destinado a ser urbanizado por el planeamiento urbanístico general, no pueden urbanizarse por no haberse aprobado, definitivamente  el instrumento urbanístico –Plan Parcial- que establezca las determinaciones para su desarrollo. No pueden gravarse, vía impuesto IBI, por tanto las expectativas de desarrollo futuro.

La transposición legal de esta sentencia, que no es el momento aquí de comentar, no parece haber sido todo lo afortunada que la solución del problema requiere y que el Tribunal Supremo constata…..pero esa es otra historia….

[1] Artículo 23. 6 LSRU Operaciones de distribución de beneficios y cargas.

6. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el artículo 68.

[2] Artículo 65. 1 LSRU Actos inscribibles.

1. Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:
2. a) Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las edificaciones.

[3] Artículo 119.4.b).2 LOTAU La retribución del urbanizador.

2) Las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones a que se refiere el número anterior se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedadconforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

El urbanizador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se practique nueva afección en la cuantía que apruebe la Administración actuante, hasta cubrir el importe total adeudado con cargo a cada parcela, con excepción de los débitos que sus dueños tengan afianzados o avalados.

[4] Artículo 66 RAE. Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización.

Las fincas resultantes que deban responder del pago de los gastos de urbanización quedarán afectadas, con carácter real y en los términos previstos por la normativa hipotecaria, al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se asigne en la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación aprobado y al pago del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que, en su día, se practique si resultara preciso.

No será preciso afectar las fincas al pago de los costes de urbanización cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obligación de urbanizar se ha asegurado íntegramente mediante otro tipo de garantías, que deberán depositarse ante la Administración actuante y ser aprobadas por ésta. Asimismo, podrá cancelarse la afección siempre que se acredite, en los términos de la normativa hipotecaria y mediante certificación expedida por la Administración actuante, la recepción de las obras de urbanización que afecten a la parcela de que se trate y el haber sido íntegramente satisfechos los gastos de urbanización correspondientes.

[5] Artículo 68. Liquidación definitiva.

1. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la unidad objeto de aquélla.
2. La liquidación definitiva tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.
3. En la liquidación definitiva se tendrán en cuenta:
4. a) Los gastos de urbanización, prorrateables entre las personas adjudicatarias de fincas resultantes, que se hayan producido con posterioridad al acuerdo de reparcelación, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 111 de este Reglamento.
5. b) Los ajustes que hayan de practicarse en la cuenta de liquidación provisional para la correcta adecuación de ésta al acuerdo de aprobación definitiva del Programa de Actuación.
6. c) Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales posteriores al mismo acuerdo de reparcelación.
7. Si con posterioridad a la liquidación definitiva se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales con efectos sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en procedimiento nuevo y distinto.
8. No será necesario practicar la cuenta de liquidación definitiva si no se producen las circunstancias referidas en el número 3 de este artículo, en cuyo caso la cuenta de liquidación provisional se tendrá por definitiva a todos los efectos. No obstante, si se practicare, el saldo de la cuenta de liquidación definitiva podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la normativa hipotecaria.

[6] Artículo 23. LSRU Operaciones de distribución de beneficios y cargas

1. El acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artículo 18. En este supuesto, si procede la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por la actuación, se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del subsuelo, o vuelo que de él se segrega.
2. En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con la ordenación urbanística, el acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.

[7] Artículo 63 RAE. Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas.

1. La aprobación de la reparcelación producirá, por sí misma, la subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas fincas o parcelas por las nuevas resultantes, siempre que quede claramente establecida la correspondencia entre unas y otras.
2. Cuando opere la subrogación real, los derechos y las cargas no incompatibles existentes sobre las antiguas fincas o parcelas quedarán referidas, sin solución de continuidad, a las correlativas fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y las cargas incompatibles con el planeamiento.
3. Cuando no haya una exacta correspondencia entre las fincas adjudicadas y las fincas aportadas, el acuerdo constituirá un título de adquisición originaria a favor de las personas adjudicatarias y éstas recibirán la plena propiedad de aquéllas, libre de toda carga que no se derive del propio acuerdo.

Esta misma regla se aplicará en los casos de adjudicaciones «pro indiviso» en los términos previstos en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y en el presente Reglamento o con modificación sustancial de las condiciones de la primitiva titularidad.

[8] Artículo 20 RELH, Real Decreto 1093/1997 Reglamento Ejecución Ley Hipotecaria. Caducidad y cancelación de la afección

La caducidad y cancelación de la afección a que se refiere el artículo anterior se sujetará a las siguientes reglas:

1. La afección caducará a los siete años de su fecha. No obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.
2. 2. La afección podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad:
3. a) En caso de reparcelación, a instancia de cualesquiera de los titulares del dominio u otros derechos sujetos a la misma, acompañando a la solicitud certificación del órgano actuante expresiva de haber sido satisfecha la cuenta de la liquidación definitiva referente a la finca de que se trate.
4. b) En caso de compensación, cuando a la instancia del titular se acompañe certificación del órgano actuante expresiva de haber sido recibida la obra de urbanización, y, además, cuando se hubiese constituido Junta de Compensación, certificación de la misma acreditativa del pago de la obligación a favor de la entidad urbanística.
5. c) La regla contenida en el párrafo b) que antecede se aplicará en todos los casos en los que la legislación urbanística atribuya la obligación de realizar materialmente la urbanización a los administrados.

[9] Por lo que podrá ser reconocida de oficio o a instancia de parte.