El ayuntamiento me ha notificado el inicio de un expediente por infracción urbanística.
He construido una obra o edificación sin licencia, ¿Qué puedo hacer?
🏗️ ¿Has construido sin licencia? Esto es lo que debes saber
Si has edificado o realizado una obra sin la correspondiente licencia urbanística, el Ayuntamiento puede iniciar dos procedimientos administrativos distintos:
- 📄 Expediente Legalizador (art. 178 TRLOTAU y ss.)
- ⚖️ Expediente Sancionador (art. 183 TRLOTAU y ss.)
Ambos procedimientos están regulados en Castilla-La Mancha por el Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU), y en el Decreto 34/2011, que aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística.
La competencia corresponde al Ayuntamiento, aunque en caso de inactividad, puede asumirla la Junta de Comunidades.
📝 Expediente Legalizador
Se trata de verificar si la construcción puede legalizarse, previo pago de tasas y recargos. Puede iniciarse:
- 🔍 Por denuncia de un particular
- 🏛️ De oficio, tras una inspección municipal
El técnico inspector elaborará un informe técnico y fotográfico que determinará:
- 📌 El estado de la obra
- 🌍 La clasificación del suelo
- 🔨 Si está terminada o no
- 👷 Quiénes son los responsables
El Ayuntamiento notificará la apertura del expediente, concediendo plazo de alegaciones y, generalmente, requerirá el cese de las obras.
Si las obras son legalizables, deberás solicitar licencia con el proyecto técnico. Si no lo son, el Ayuntamiento podrá ordenar su demolición, salvo que hayan prescrito según la normativa urbanística.
⚠️ En caso de incumplimiento, el Ayuntamiento podrá imponer multas coercitivas o ejecutar la demolición forzosa, repercutiendo los gastos (que suelen ser mucho más elevados).
💶 Expediente Sancionador
Es independiente del legalizador. Aquí lo que se valora es la imposición de una sanción económica, con independencia de que la obra se legalice o no.
También se abre trámite de audiencia. Es muy importante contar con asistencia legal para presentar alegaciones eficaces y intentar evitar o reducir la sanción.
👎 Pagar la sanción no implica legalizar la obra.
👍 Sin embargo, legalizar puede suponer bonificaciones en la sanción.
📚 Infracciones urbanísticas: Régimen General y Especial
La LOTAU diferencia entre:
- ⚖️ Régimen General (art. 183 a 191): Infracciones muy graves, graves y leves
- 📂 Régimen Especial (art. 192 a 195): Clasificación por materias (gestión urbanística, parcelación, edificación, medio ambiente…)
Las sanciones pueden ser:
- 💰 Multa (entre 600 y más de 150.000 €)
- 🚫 Inhabilitación para actuar como urbanizador
- 🏚️ Expropiación de construcciones realizadas ilegalmente
Además, el artículo 189 permite agravar o atenuar la sanción según las circunstancias del caso.
📢 ¿Te han notificado un expediente urbanístico?
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En Castilla-La Mancha, ambos procedimientos administrativos se regulan en el Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
También debemos acudir al Decreto 34/2011, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística.
La competencia material para el ejercicio de dicha función corresponde a cada una de las Administraciones Locales, dentro de su propio ámbito territorial municipal y, subsidiariamente, a los órganos de la Junta de Comunidades, para el caso de que por causa de la inactividad, la administración municipal no ejerza esta competencia.
EXPEDIENTE LEGALIZADOR. Artículo 178 y siguientes de TRLOTAU.
En resumen, en el expediente legalizador, o también conocido como expediente de restauración de la legalidad urbanística, se trata de comprobar si la obra o construcción realizada puede ser legalizada, abonando las tasas y recargos correspondientes.
El expediente legalizador se inicia por denuncia efectuada por algún particular, o bien se inicia de oficio por el ayuntamiento, derivado de una actividad de inspección. El inspector urbanístico (técnico municipal, policía local o autonómica, etc.) realizará un informe en el que se constatará: estado de las obras y/o usos, clasificación de los terrenos sobre las que éstas se ubican, si las obras están acabadas o no, quienes son los responsables (promotor de la obra, constructor), y realizará un reportaje fotográfico.
Una vez el ayuntamiento constata lo que, a su parecer, pudiera constituir una infracción urbanística, incoa o apertura el expediente legalizador. Esta apertura se le notificará, concediéndole un plazo de alegaciones y, por norma general, se le requerirá el cese o paralización de las obras.
Es conveniente que busque asesoramiento profesional en el momento en que le notifiquen la apertura del expediente legalizador, pues mediante el trámite de alegaciones se debe tratar de justificar que la obra realizada se ajusta o puede llegar a ajustarse a la normativa urbanística, siendo el objetivo conseguir legalizar la misma.
Tras el trámite de audiencia, presentadas o no las alegaciones, el ayuntamiento dictará una resolución en la que informará de si las obras realizadas resultan o no legalizables, y según el resultado de dicha resolución, se impondrán las medidas oportunas.
Si el ayuntamiento entiende que la obra es legalizable, se le requerirá para que solicite la pertinente licencia, aportando el proyecto técnico y demás documentación necesaria.
Si, por el contrario, el ayuntamiento entiende que la obra no es legalizable, podrá acordar la demolición de las obras. Si bien, en este caso tendrían que estudiarse los plazos de prescripción que marca la normativa urbanística, que permitirían recurrir esa orden de demolición.
Firme la orden de demolición, si no procede a cumplir la orden en el plazo señalado, el ayuntamiento podrá utilizar medidas para asegurar el cumplimiento de la misma, pudiendo imponerse desde multas coercitivas a demolición forzosa realizada por el propio ayuntamiento, girándole posteriormente la factura de los gastos ocasionados (que suele ser muy superior al coste que la demolición le hubiera supuesto si la hubiera realizado voluntariamente).
Este expediente viene aparejado al expediente legalizador, pero se tramita de forma independiente.
En este expediente, en caso de constatarse la infracción urbanística, se le impondrá una sanción.
Esta sanción es independiente al resultado del expediente legalizador del que hemos hablado anteriormente. Por ejemplo: pudiera darse el caso de que el ayuntamiento le obligue a demoler lo construido (como resultado del expediente legalizador) y, además, le imponga una sanción económica (como resultado del expediente sancionador).
En el expediente sancionador también se le concederá trámite de audiencia, para que pueda alegar lo que a su derecho convenga, por lo que igualmente le recomendamos que busque asesoramiento legal en esa fase. El objetivo será tratar de conseguir que no se imponga sanción alguna o, en su caso, que la sanción se reduzca lo máximo posible.
El pago de la sanción no implica la legalización de las obras que, como hemos visto, se decide en el expediente legalizador. Así mismo, el hecho de cumplir con las obligaciones impuestas en el expediente legalizador, puede suponer unas bonificaciones y descuentos en la sanción que pudiera imponérsele en el expediente sancionador.
INFRACCIONES Y SANCIONES URBANISTICAS. REGIMEN GENERAL Y REGIMEN ESPECIAL
La LOTAU, en su capítulo VI, “Las Infracciones y Sanciones Urbanísticas”, diferencia dos grupos de infracciones y sanciones, que denomina de régimen general y especiales.
Clasificación que tendrá consecuencia tanto en el tipo de sanción como en los plazos de prescripción.
El régimen general se regula en la Sección 1ª de Capítulo VI , tipificándose en los artículos 183 a 191 LOTAU, y el régimen de infracciones especiales están reguladas en la Sección 2ª, artículos 192 a 195 LOTAU.
La LOTAU emplea dos sistemas diferentes para catalogar las infracciones según correspondan al régimen general o al régimen especial. Así, las del régimen general las cataloga mediante su clasificación en muy graves, graves o leves, Art. 183 LOTAU. Dentro de cada uno de estos tres grupos definidos por razón de la gravedad, delimita las distintas infracciones de régimen general.
El Art. 183 LOTAU y el Art. 88 del Reglamento de Disciplina Urbanística, tipifican las sanciones como muy graves, Art. 183.1, graves, Art. 183.2 y leves, Art. 183.3.
Así por ejemplo, serían sanciones tipificadas como leves, las sanciones graves de escasa entidad o que no hayan producido un daño significativo a los bienes jurídicos protegidos por la LOTAU
En el Art. 184 LOTAU, se prevén tres tipos de sanciones administrativas; la multa, la inhabilitación de los que resulten responsables para ser urbanizador o desarrollar actividades con relevancia urbanística y la expropiación de los terrenos, edificaciones, instalaciones o construcciones resultantes de la infracción.
En el caso de que la sanción impuesta termine siendo la multa dineraria, ésta podrá variar entre un mínimo de 600 euros para sanciones leves y un máximo superior a los 150.000 euros para las muy graves, debiendo tenerse en cuenta que, en ningún caso, la infracción puede suponer un beneficio económico para el infractor.
En este supuesto, la diferencia entre el beneficio calculado y el importe de la multa y demás costes necesarios para la reposición de la legalidad urbanística, se incrementará en la cuantía de la multa en concepto de indemnización a favor de a Administración.
El Art. 189 de la LOTAU, hace referencia a la graduación de la responsabilidad, indicándose las circunstancias que pueden ser tenidas en cuenta como agravantes o atenuantes para establecer la cuantía de las sanciones impuestas.
Por el contrario, las infracciones especiales, las clasificadas por razón de la materia, distinguiendo las infracciones en materia de gestión urbanística Art. 192, infracciones en materia de parcelación y equidistribución Art. 193, infracciones en materia de edificación y uso del suelo Art. 194 e infracciones en materia de medio ambiente cultural y natural, Art. 195 LOTAU.
Según qué actuación y dónde se pueda encuadrar en un grupo de los anteriores, tendría su régimen sancionador y de prescripción específico.