Edificios fuera de ordenación. Obras permitidas. Reg. Propiedad.

Mayo 2022.

Joaquín Juárez.

 

Se redactan estos comentarios utilizando como soporte legal la legislación urbanística de Castilla-La Mancha, texto refundido TRLOTAU, Decreto legislativo 1/2010 de 18 de mayo. En particular el nuevo artículo 42.bis incorporado por la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativa, conocida como ley S.U.M.A.

La aprobación de los Planes de Ordenación previstos por la legislación urbanística producen el efecto de limitar estatutariamente los derechos de propiedad de un suelo o de las edificaciones existentes sobre él, pudiendo provocar que las construcciones, instalaciones o edificaciones existentes sobre ese suelo, y construidas con anterioridad a la aprobación del plan, queden en situación legal de fuera de ordenación por resultar disconformes con el nuevo planeamiento que entra en vigor.

La situación legal de fuera de ordenación puede definirse como aquella que determina la disconformidad de un edificio, construcción o instalación con respecto a la normativa urbanística de aplicación.

Las limitaciones que afectaran a una edificación como consecuencia de quedar en situación de fuera de ordenación no deben ser confundidas con las limitaciones que afectan a una obra clandestina o ilegal.

Una obra perfectamente legal, construida con soporte en una licencia urbanística que en su momento cumplía con el planeamiento existente, puede quedar en situación de fuera de ordenación por ser disconforme con el nuevo planeamiento. Estas obras preexistentes verán limitadas sus posibilidades de rehabilitación, reforma o ampliación.

Una obra clandestina y por tanto carente de licencia urbanística, podrá cumplir con el nuevo planeamiento que entra en vigor, pero no será legal en tanto no se realice la correspondiente tramitación del expediente de legalización, que una vez concluido permitirá que pase a ser considerada como obra legal.

Una obra clandestina podrá ser ilegal en tanto que contravenga las condiciones de edificabilidad u ocupación del suelo, por contravenir la ordenación estructural u ordenación detallada del nuevo planeamiento y por ello no podrá ser legalizada hasta que no se innove el planeamiento y las nuevas condiciones urbanísticas permitan su legalización.

Lo anterior no implica que la obra que no se pueda legalizar deba ser demolida. Esta solución extrema para el restablecimiento de la legalidad urbanística solo tendrá lugar si el expediente de restauración de la legalidad urbanística, que se resuelve dictando una orden de demolición, se ha tramitado dentro de los plazos previstos por la legislación. El transcurso del plazo, plazo de caducidad, impide a la administración ordenar la demolición de la obra clandestina o ilegal.

Antes de la introducción del artículo 42.bis por la Ley SUMA, la regulación de régimen de construcciones o edificaciones preexistentes que quedaban en situación de fuera de ordenación se regulaba en el art 24.2.d) TRLOTAU, donde se imponía la obligación a los Planes de Ordenación Municipal de establecer el régimen que afectaba a los edificios en situación de fuera de ordenación. Este articulo contemplaba sucintamente este régimen, y decía:

Art 24.2.d) TRLOTAU. El régimen de las construcciones y edificaciones preexistentes que queden en situación de fuera de ordenación a la entrada en vigor del planeamiento por total incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se podrán autorizar obras de mera conservación, así como el correspondiente a las sólo parcialmente incompatibles, en las que se podrá autorizar las obras de mejora o reforma que se determinen.

Se distingue entre situación de incompatibilidad total o parcial.

 

¿Qué tipos de situaciones pueden darse en una edificación fuera de ordenación? ¿Qué obras pueden autorizarse en cada una de estas situaciones?

Dentro de esa inadecuación o disconformidad de las construcciones o edificaciones con el planeamiento, pueden darse dos situaciones completamente diferenciadas, de forma que las actuaciones y obras que pueden llevarse a cabo en cada una de ellas son distintas. Hemos de acudir, por tanto, al planeamiento de cada municipio, para comprobar en qué situación se encuentra la edificación.

El art. 42 bis TRLOTAU, actualmente de aplicación, distingue dos situaciones de fuera de ordenación en la que quedar las edificaciones erigidas con anterioridad a la aprobación del planeamiento.

               Fuera de ordenación total, art 42 bis.1 TRLOTAU.

               Fuera de ordenación parcial, art 42.bis 2 TRLOTAU.

– Fuera de ordenación TOTAL: Quedarían en esta situación las edificaciones o construcciones que son manifiestamente incompatibilidad con las determinaciones de ordenación estructural o detallada del nuevo planeamiento aprobado. Pensemos en edificaciones que quedan fuera de alineación por ocupar suelos que el plan prevé se destinen ahora a viales, o a sistemas generales, o a suelo dotacional, o que ven reclasificado su suelo afectado por algún tipo de protección.

En estas construcciones sólo se autorizarán obras de mera conservación dirigidas a satisfacer los requisitos básicos de funcionalidad, mejora de la eficiencia energética, seguridad y habitabilidad de la edificación en los términos establecidos en la normativa de ordenación de la edificación, siendo posible la implantación de nuevos usos siempre que no sean contrarios con la ordenación territorial y urbanística vigente.

– Fuera de ordenación PARCIAL: Este régimen afectaría a construcciones que no son totalmente compatibles con las determinaciones del nuevo planeamiento: pensemos en edificaciones que incumplen alguna determinación como edificabilidad, altura de cornisa, parcela mínima.

En estas construcciones se permitirán, además de las indicadas en el apartado precedente, las obras de reforma y de mejora y cambios de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.

En ambos casos, serán autorizables medidas que permitan corregir los efectos adversos sobre el medio ambiente de edificios e instalaciones existentes en situación de fuera de ordenación.

La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la normativa que regula éste.

Señalar que en el nuevo artículo 42.bis, introducido por la Ley SUMA, no se fijan los criterios que permitan objetivamente determinar cuándo nos encontramos ante una situación de fuera de fuera de ordenación total o parcial. El planeamiento deberá establecer qué edificaciones preexistentes quedan en fuera de ordenación, indicando si es total o parcial, debiéndose elaborar una relación de dichos edificios. Para el caso de que no exista esa relación, situación que se dará en la mayor parte del planeamiento regional, o aun existiendo puedan haber quedado edificios sin incluir, debemos acudir el apartado 4 de este art 42.bis, que indica que será el Ayuntamiento el que de oficio o a instancia de parte determine la situación de ese edificio concreto que se encuentra en situación de fuera de ordenación.

Hemos de hacer mención igualmente al artículo 85 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Castilla-La Mancha (Decreto 34/2011, de 26 de abril), relativo al régimen de fuera de ordenación aplicable a los inmuebles no legalizados. Su tenor literal dice así:             

1. El transcurso del plazo a que se refiere el artículo anterior sin que la Administración competente hubiera adoptado acuerdo alguno en orden a la restitución de la legalidad urbanística infringida no conlleva sin más la legalización de lo realizado, que quedará en situación de fuera de ordenación, salvo que con posterioridad la persona titular obtuviera la oportuna licencia municipal u otro acto legitimador que legalice la actuación. Sin perjuicio de lo anterior, si el inmueble fuera totalmente incompatible con la ordenación territorial y urbanística, y en particular por lo que se refiere a los usos previstos en el planeamiento, no se podrá conceder ningún tipo de autorización que pudiera legitimar los mismos, incluida la prestación de nuevos servicios, en especial, los de carácter específicamente urbano.
2. La inclusión de un inmueble en el régimen del fuera de ordenación previsto en el presente artículo, hará que éste se rija por lo señalado al efecto en el correspondiente planeamiento, pudiéndose realizar únicamente en el mismo obras justificadas de seguridad e higiene, y en ningún caso de consolidación, refuerzo o rehabilitación. Dicha situación se hará constar en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración competente con arreglo a la legislación hipotecaria.

 

¿Se puede inscribir en el Registro de la Propiedad una edificación fuera de ordenación, o sin licencia urbanística?      

La respuesta es sí, siempre que se cumplan una serie de requisitos que marca la normativa vigente.

Se permite la declaración de obra nueva de este tipo de edificaciones, con el objetivo de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 28 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre),

Nos referimos aquí a la ley del suelo nacional, promulgada en base a las competencias sobre suelo que todavía quedan en poder del gobierno central, al no haber sito transferido a las distintas autonomías que conforman nuestra nación.

El artículo 28 de esa ley regula las condiciones para autorizar escrituras de declaración de obra nueva, bien sean obras en construcción u obras terminadas. Este sería el caso habitual de las obras ejecutadas sin la correspondiente licencia urbanística de obras.

Para las obras clandestinas entendemos que sería de aplicación lo previsto en el art. 28.4 de la LSRU nacional, que dice:

 28.4. LSRU. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:

 

1. 1. a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
   2. b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
   3. c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

 La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.