Última revisión: 12 de octubre de 2026
Devolución de la fianza del alquiler: intereses, desperfectos y entrega de la vivienda
Al terminar un arrendamiento de vivienda, una de las cuestiones más frecuentes es qué ocurre con la fianza. La entrega de las llaves no significa que el arrendador pueda quedarse con ella sin explicación, pero tampoco determina por sí sola la devolución íntegra. Hay que comprobar qué obligaciones siguen pendientes, cuál es el estado de la vivienda y qué cantidades pueden justificarse.
La fianza legal y las garantías adicionales
En los arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza legal en metálico equivale, con carácter general, a una mensualidad de renta al celebrar el contrato. Es distinta de las garantías adicionales que, dentro de los límites legales, puedan haberse pactado. Conviene identificar en el contrato qué importe corresponde a cada concepto, porque su origen y las condiciones pactadas pueden influir en la liquidación final (artículo 36.1 y 36.5 LAU).
La fianza sirve para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Por ello, no es prudente dejar de pagar la última renta suponiendo que quedará automáticamente compensada con ella. Antes de dar por extinguidas las obligaciones económicas, deben revisarse el contrato, los pagos realizados y la liquidación entre las partes.
¿Cuándo genera intereses la cantidad que debe devolverse?
El artículo 36.4 LAU establece una regla precisa: el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido devenga el interés legal cuando transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva su devolución. La referencia es la entrega de las llaves, por lo que resulta importante poder acreditar su fecha.
La norma habla del saldo que efectivamente corresponda devolver. No significa que cualquier descuento sea válido, ni que toda la fianza deba reintegrarse sin examinar posibles obligaciones pendientes. Si existe controversia sobre una retención, habrá que determinar su causa y cuantía con los documentos del caso.
Desperfectos y desgaste por el uso
El Código Civil, artículo 1561, obliga al arrendatario a devolver la finca como la recibió, salvo lo que se haya menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Sus artículos 1562 y 1563 regulan, respectivamente, la presunción sobre el estado inicial cuando no se dejó constancia de él y la responsabilidad por deterioros, salvo que se pruebe que se produjeron sin culpa del arrendatario.
En la vivienda arrendada, la LAU, artículo 21, distingue además entre las reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad, a cargo del arrendador salvo deterioro imputable al arrendatario, y las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste del uso ordinario, que corresponden al arrendatario. Esa distinción impide tratar todos los cambios observados al final del contrato como si fueran daños indemnizables.
Una retención por desperfectos debería poder relacionarse con un daño concreto, atribuible al arrendatario y valorado de forma razonable. Para comprobarlo son útiles el inventario inicial, fotografías fechadas, comunicaciones sobre incidencias, el documento de entrega y los justificantes de reparación. El análisis cambia según la antigüedad de los elementos y el uso efectivamente pactado.
La documentación al entregar la vivienda: una novedad reciente
En la redacción vigente consultada el 12 de octubre de 2026, el artículo 36.7 LAU dispone que las partes dejen constancia escrita del estado de la vivienda al entregar la posesión mediante un documento de finalización firmado por ambas. Si no se suscribe o no recoge desperfectos, la norma establece una presunción, que admite prueba en contrario, de entrega en estado adecuado de conservación. Este apartado fue incorporado por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el día 8.
Dada la reciente entrada en vigor de esta modificación, antes de aplicarla a un contrato concreto conviene comprobar la fecha de los hechos, las disposiciones transitorias y la situación normativa en ese momento. En todo caso, documentar conjuntamente la entrega de llaves, las lecturas de suministros y el estado de la vivienda facilita una liquidación verificable.
Qué hacer si hay desacuerdo
Lo primero es pedir por escrito una liquidación desglosada: importe entregado como fianza, cantidades que se pretenden descontar, motivo de cada una y saldo resultante. Si se alegan daños, resulta razonable solicitar los documentos que permitan identificarlos y valorar su coste. El arrendatario puede conservar el justificante de entrega de llaves, el contrato, los pagos y las fotografías; el arrendador, la documentación que sustente sus reclamaciones.
Si la discrepancia persiste, la vía adecuada dependerá del importe, de la prueba disponible y de las obligaciones realmente discutidas. Una valoración jurídica individual puede evitar una reclamación mal planteada o una retención insuficientemente justificada.
Resumen
- La fianza legal de un arrendamiento de vivienda equivale, en general, a una mensualidad de renta.
- El saldo que deba devolverse genera interés legal si transcurre un mes desde la entrega de llaves sin restitución.
- El desgaste derivado del tiempo y los daños imputables al arrendatario no reciben el mismo tratamiento; la prueba del estado inicial y final es decisiva.
- La redacción vigente del artículo 36.7 LAU regula un documento escrito de finalización. Por tratarse de una reforma reciente, debe comprobarse su aplicación temporal en cada caso.
Fuentes oficiales
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado del BOE: artículos 21 y 36.
- Código Civil, texto consolidado del BOE: artículos 1561 a 1563.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicación oficial: incorporación del apartado 7 al artículo 36 LAU y entrada en vigor.
Este artículo tiene fines exclusivamente educativos e informativos. No constituye orientación ni consulta jurídica y no sustituye el análisis individual de las circunstancias y documentos de cada caso.