Edificaciones Fuera de Ordenación en Castilla-La Mancha

Obras permitidas, registro y normativa aplicable

Mayo 2022 | Joaquín Juárez

¿Qué es una edificación fuera de ordenación?

Se trata de edificaciones que fueron construidas legalmente, pero que han quedado disconformes con el nuevo planeamiento urbanístico aprobado posteriormente. Esta figura se regula en el art. 42 bis del TRLOTAU, introducido por la Ley 1/2021 de Simplificación Urbanística (Ley SUMA).

No debe confundirse con edificaciones clandestinas (sin licencia), que son ilegales salvo que se legalicen mediante expediente específico.

Tipos de edificación fuera de ordenación

• Total (art. 42 bis.1): Completamente incompatibles con el planeamiento (por ejemplo, situadas sobre viales o zonas verdes). Solo se permiten obras de conservación, eficiencia energética, seguridad o habitabilidad.
• Parcial (art. 42 bis.2): Incumplen parcialmente el planeamiento (altura, retranqueo, etc.). Se permiten reformas, cambios de uso o mejora, siempre que no agraven la situación.

En ambos casos pueden autorizarse intervenciones para reducir el impacto ambiental.

¿Quién decide si un edificio está fuera de ordenación?

El planeamiento urbanístico debe definirlo. Si no lo hace expresamente, podrá determinarlo el Ayuntamiento, de oficio o a solicitud del interesado (art. 42 bis.4 TRLOTAU).

¿Qué dice el Reglamento de Disciplina Urbanística?

El art. 85 del Decreto 34/2011 establece que, si ha caducado el plazo para ordenar la demolición de una obra ilegal, esta quedará fuera de ordenación. En ese caso:

• No podrá legalizarse si es totalmente incompatible con el planeamiento.
• Solo se autorizan obras de higiene o seguridad, no de consolidación o rehabilitación.
• Debe constar en el Registro de la Propiedad como tal.

¿Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad?

Sí. Siempre que no sea susceptible de demolición, se puede inscribir conforme al art. 28.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (RDL 7/2015). Para ello se requiere:

• Escritura de declaración de obra nueva.
• Certificado técnico o municipal que acredite su terminación y descripción.
• Que no haya expediente urbanístico abierto ni afectación a dominio público.

El Ayuntamiento podrá hacer constar la situación mediante nota marginal. Si no lo hace y se perjudica a un comprador de buena fe, la Administración deberá indemnizarle.

Conclusión

Las edificaciones fuera de ordenación son frecuentes en municipios con nuevo planeamiento. Conocer su régimen evita sanciones, facilita su inscripción registral y permite realizar obras compatibles.

Si necesitas asesoramiento o quieres tramitar la inscripción o legalización de una edificación, consúltanos sin compromiso. Somos especialistas en urbanismo en Castilla-La Mancha.